Rant kime, vergi kime?

Türkiye, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kentsel rantların kamuyla paylaşılmasını öngören çalışmasını tartışıyor. Soru şu: Rant vergisi mi geliyor? Oysa gerçek soru ‘rant kime, vergi kime’ olmalıydı.

Öncelikle bunun sunuluş biçimi sıkıntılı… Çünkü esas olan gelir vergisidir. Değerden elde edilen bir kazanç varsa, elbette herkes bunun vergisini ödemek durumundadır. Fakat üstünkörü ve sıkışan Maliye’nin para ihtiyacını karşılama hevesiyle çıkılacak bir yol, kaş yapayım derken göz çıkartmaya neden olur. Peki nasıl?

Bir cadde düşünün… O caddede yüksek katlı, son derece modern tekniklerin kullanıldığı rezidanslar yapılmış olsun. Tam yanında da 20 yıllık bir bina… Ama büyük inşaat şirketleri ilişkilerini de kullanarak bu caddeye altyapı ve yol gibi takviye hizmetler alsın.

Bunun çok sayıda örneğini bilhassa büyük şehirlerde görüyoruz. Yani tek ya da birkaç katlı binalarla, lüks sitelerin yan yana olduğu manzaraları… Şimdi burada kritik soru şu: Eğer bir rant oluşmuşsa, kimin için?

Sitedeki adamla, yanındaki tek katlı yapının sahibi aynı vergiyi ödeyecekse sıkıntı büyük. Zira bizim memlekette altyapıya uygunsa proje onayı vermiyorlar. Projeyi onaylayıp altyapıyı uyduruyorlar.

Gelelim ikinci başlığa… Hem tek katlı bina için, hem de yeni yapılan lüks site için değer nasıl ve neye göre belirlenecek? Çünkü aynı yapı için 3 bankanın görevlendirdiği 3 farklı eksperin, birbiriyle alakasız değer tespiti yaptığı bir ülkede yaşıyoruz.

Sırada üçüncü nokta var. Bu değerleri kim belirleyecek? Duyumlara göre Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne verilmesi planlanıyor. Burada bir tapu memuru ya da belediyenin rastgele bir elemanı bu rakamı belirlememeli. Bu konuda mutlaka işin uzmanlarından oluşan bir heyet oluşturmalı.

Peki dünyada durum ne? Konuyla ilgili bilgi almak için aynı zamanda SPK sertifikalı bir değerleme uzmanı olan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa’yı aradım. Söyledikleri doğru ile yanlış arasındaki farkı gösterir gibiydi.

Dünyada da benzer uygulamalar olduğundan ve yıllardır bunu anlatmaya çalıştığından bahsetti. Ama ABD ve AB’deki uygulamalarda nokta atışlı işlem görüyorsunuz. Yani her binanın ve bağlantılı olarak dairenin kimliği var.

Aynı sokaktaki yan yana binaların birbirinden değeri farklı. Burada yapım tarihinden, içinde kullanılan teknolojiye, malzeme tercihinden konfor yüzdesine kadar her şey belirlenmiş vaziyette. İşin uzmanlarının belirlediği rakamlar üzerinden de ortaya çıkan yeni değerden devlet vergisini alıyor.

Fakat bu çalışma öyle bir kaç ayda yapılmamış. Bu değer tespitlerinin ve nokta bazlı hareketlerin takibi için ülkesine göre değişen oranlarda 25-30 yıl süren çalışmalar gerçekleştirilmiş. Sistem o kadar iyi işliyor ki, o bina yıkılsa bile, yeni verileri bina kimlik kartı üzerinden takip edilmeye, değerlemeye tabi tutulmaya devam ediliyor.

Prensip olarak son derece olumlu bir çalışmadan bahsediyoruz aslında… Fakat yine para ihtiyacını karşılama endişesi içinde apar topar hayata geçirilmeye hazırlanan bir iş olduğu da göze çarpıyor. Oysa yapılan işi gerçekten çok önemli.

Bu işi salt para tahsilâtı açısından değerlendirirseniz kuyumcu hatası yaparsınız. Maliye mesela kuyumculara ceza kesiyor ve salma vergi uyguluyor. Ama kimse sormuyor; Kapalıçarşı’daki kuyumcu ile Gültepe’deki kuyumcu aynı parayı kazanabiliyor mu diye…

Bir kere bu işten ‘rant’ kelimesini atmak lazım. Gelir esasına dayandırılmalı ve olası bir alım-satım ya da kiralama işlemiyle ortaya çıkacak kazançtan doğacak rakam farkmı vergilendirilmeli. Adam içinde oturuyor ama değerlenmiş. Tek konutundan yani, gelir elde etmediği varlığından vergi mi alacaksınız?

İkincisi bu rayiç bedeller mutlaka doğru tespit edilmeli. Şu an çok şişik değerlerle nelerin pazarlandığı biliniyor. Son olarak da Maliye’nin derdi kısa yollu tahsilâtsa, ekrandan ve yazılarımdan yaptığım çağrıyı tekrarlıyorum.

Milyon dolarlık daireleri üst üste kimin aldığının peşine düşün. Kaynağını açıklıyorsa Allah daha çok versin. Ama açıklanamıyorsa, bir zahmet hesabını sorun. Adaleti uygulamaya buradan başlamazsanız, yaptığınız uygulamanın adı sadece ‘salma vergi’ olur.

Çetin Ünsalan