Kiracı - Ev sahibi ilişkilerinde nereye gidiyoruz?
Türkiye’de kirada oturan vatandaşlarımızın oranı 25% lar seviyesinde. Toplam 20 milyon hane var desek, 5 milyon kiralık ev kontratı var denebilir. Her hanede 4 kişiden hesaplasak kabaca 20 milyon insanimiz kiralık evde oturuyor.
Bu yazı, “ev kiralaması” konusunu kapsayacak, “ticari kiralama” ve “satın alma” konularını kapsamayacak. Gençlik dönemi ve sonrasındaki hemen tüm vatandaşlarımıza bir dönem, bir ucundan dokunan bir konu bu. Kimi zaman dokunmakla da kalmıyor, hayli “acıtıyor”.
Bu konunun çok boyutu var.
Sosyal ve politik bir konu çünkü milyonlarca vatandaşı ilgilendiriyor.
Hazine konusu çünkü Devlet için önemli bir vergi toplama alanı.
Hukuk konusu çünkü mahkemeler aylarca bazen yıllarca süren bu konudaki ihtilaf dosyaları ile dolu. Sadece kiracı ve kiralayan davaları değil bir de “komşu şikayeti” konuları var.
Finans ve Bankacılık konusu çünkü arka planda işleyen bir “Almalı mıyım? Kiralamalı mıyım?” hesabı var. Bu hesapta, günün sonunda, güncel faiz oranına, faiz beklentilerine ve ilgili evin değerlenme ve ileri tarihli satış fiyatı tahminlerine dayanıyor. Ayrıca ev yatırımı kararı kredi talebi üzerinden ekonomik büyümeyi tetikliyor.
Bu konu nereye doğru evriliyor?
İleride, kiracı-kiralayan ilişkileri daha basit hale mi gelecek yoksa daha karmaşık hale mi gelecek? Bu konuda daha karmaşık düzenlemelere doğru bütün Dünya ile beraber Türkiye de kaçınılmaz olarak yolculuk etmekte. Neden? Çünkü bu “ev kiralama” sözleşmeleri eskiden daha basit ve kısa idi. Bugün daha kapsamlı ve uzun. Gelişmiş ülkelere baktığımızda, daha ileri seviyede düzenlemeler ve sayfalarca kira kontratları görüyoruz. Daha çok sayıda aracının ( avukat, emlakçı, ev işletmecileri, envanter tesbitçileri vs.) işin içine girdiğini görmekteyiz. Bu bağlamda Türkiye’de gelişme yolculuğunda bu konularda daha ileri düzenleme safhalarına gidecek. Ne kadar erken gidersek, ne kadar hızlı ve akıllıca yol alırsak toplumsal huzur, gelişme ve ekonomik büyüme açısından o kadar iyi olacaktır.
Türkiye’de 10+ senelik “kiracılık” deneyimim var. İngiltere’de de 3 senelik “kiracılık” tecrübem var. Bu yazıda “kiracı” ve “kiralayan” perspektifinden deneyimlerime istinaden spekülasyon yapacağım. Belki bir-iki iyi fikir çıkartabiliriz.
İngiltere ve Türkiye’nin ev kiralama konusunda ilk göze çarpan farkları, profesyonel ev işletme firmalarının varlığı, kira kontratlarının detaylı içeriği ve sistemdeki aracı firmaların profesyonelliği (ve akreditasyonu). (Bu Ev işletmeci emlak firmaları yazının devamında “Firma” olarak geçecek). Bu işe “Managed Properties” yani “işletilen mülkler” veya daha anlaşılır haliyle “Kiralık Ev Yönetimi” diyelim.
Kiralık Ev Yönetimi
İngiltere’de ev sahiplerinin önemli bir bölümü evlerini Firma üzerinden kiralıyorlar. Misal benim ev sahibim İtalya’da yaşayan emekli bir İtalyan. Firma’ya her ay ödediğim kiradan belirli bir kesinti yapılıyor ( belki 10%) ve İtalya’daki ev sahibinin hesabına Firma tarafından aktarılıyor. Bu hizmet karşılığında Firma, kiracının ve evin her türlü derdi ile uğraşıyor ve kanunlara uyumu sağlıyor.
Ev sahibinin içi rahat çünkü gayrimenkulünün sürekli bakımlı şekilde değerini koruduğunu ve güvencede olduğundan emin. Ev pek boş kalmıyor çünkü çıkış ihbarları belirli kurallara göre işliyor ve yeni kiracı bulunması için gerekli süre sağlanıyor. Kiracı değişim süreçlerinde envanter sayı ve nitelik tespiti profesyonelce yapılıyor ve kiracının normal yıpranma payı haricinde eve verdiği zarar depozitodan düşülüyor. Hükümet ara sıra yeni düzenlemeler yapıyor misal son 2 sene içinde evlerdeki elektrik düzeneklerini bir üst seviye güvenlik seviyesine (alçak gerilim koruma bk. Ek1) çıkartıldı. Ev sahipleri, kiraya verdikleri evin mevzuata uymasını sağlamak zorunda. Bu tür kanuni düzenleme uyumlarını işletmeci firmalar zamanında yapıyorlar ve evin yangın, sel, deprem zarar risklerini en az seviyeye çekiyorlar.
İngiltere’de ‘eşyasız kiralanan’ evler genelde beyaz eşyalı ve dolaplı ( yatak odası) ve perdeli olarak kiralanır. Yani evin buzdolabı, çamaşır makinası, fırını standart olarak mevcut olur. Problem çıkarsa evin işletmeci firması aranır ve işletmeci firma tamircisi ile olayı çözer veya makinayı değiştirir. Dolap konusunda da genelde yatak odasındaki büyük dolaplar evde mevcuttur ve evin demirbaş listesi içindedir. Dolap konusunun bu şekilde çözülmesinin altındaki sebep tahminimce yine işçiliğin pahalı olması ve dolapların sökülüp, taşınıp tekrar monte edilmesinin herkes için maliyetli olmasındandır. Perde de aynı şekilde demirbaş listesindedir.
İşletme firmasında yedek anahtarlar olur ve kiracı evde yokken, kiracı onayı ile, ev ile ilgili bazı işlerin ve kontrollerin yapılması mümkün olur.
Türkiye’deki kira kontratlarında olmayan (olması gereken) bir madde ise evin ev sahibi veya temsilcisi tarafından ziyaret edilebilme hakkı. İşletmeci firma genelde kiracı ile zamanında mutabık kalarak yıllık olarak evi ziyaret eder, her odayı gezer, kira sözleşmesine uyumu kontrol eder ve ev sahibine bir rapor gönderir. Kiracı 2 haftadan fazla evden uzak kalacak ise yazılı olarak bildirmek zorunda. İşletmeci firma ise bu dönemde evi ziyaret eder ve boş evin risk düzeyini azaltır. (duman alarmları kontrolü, elektrik tesisatı kontrolü, gaz, şu, garaj, çatı, bahçe, ağaç budama durumları vs. kontrolleri).
Kiracı perspektifinden olaya bakalım. Detaylı kontrat ve işletmeci firmanın varlığı kiracı için de önemli miktarda hayat kolaylığı sağlıyor. Zaten çalışma hayatı ve sürekli daha karmaşık hale gelen şehir hayatı yeterince stres unsuru yaratıyor, kimse hayatında ilave ev sorunları ile uğraşmak istemiyor. Tesisatçılar, elektrikçiler, tamirciler vs, bu dertler ve maliyetler kiracının omuzundan kalkıyor ve zaten asıl işi bu olan işletmecinin omuzuna yükleniyor. Detaylı ve iki tarafın çıkarlarını koruyan dengeli kira kontratları ile kiracı ve ev sahibi tam olarak neler yapması gerektiğini ve neler beklemesi gerektiğini çok iyi biliyor. İhtilaf unsuru konular olabildiğince azaltılmış. Zaten hukuki süreç ücretleri pahalı ve süreler uzun, kanun yapıcı dahil sistemin hiçbir kesimi kiracı ve ev sahibi arasında muallak konu, gri alan kalsın istemiyor.
Evi işleten firmalar kimler? Bunlar genelde zincir ve isim yapmış emlak firmaları. Gayrimenkul satışı ve kiralama aracılığına ek olarak işletme servisi de veriyorlar. Evi kiralayana kadar ilgili firmada belirli bir uzman ile muhatap oluyorsunuz, imzalar atıldıktan sonra evden çıkana kadar işletme konusunda aynı firmadan başka bir uzman ile muhatap oluyorsunuz.
Kontrat
Türkiye’de kiracıyken oturduğumuz bölge için standart olan evin kira kontratı 2 sayfa idi. Şimdi İngiltere için standart olan oturduğumuz evin kira kontratı 24 sayfa. ilave olarak 54 sayfalık bir envanter raporu var. Ana kontrat 7 bölüm ve 32 maddeden oluşuyor her madde içinde 7 civarı alt madde var. “Evi günde en az 15 dakika havalandıracaksın şu şu şekilde”, “çamaşır makinasına şu sertliğine göre gerekli tuzu koyacaksın” bu seviyede detaya inen bir kontrat. Kontratın kapsamadığı ve ev sahibi ile papaz olunacak konu bulmak hayli güç. Birçok konuda açıkça ev sahibi veya temsilcisinin izni aranıyor.
Envanter raporunda ise mutfaktaki paslanmaz çelik evyenin resmi ve fiziki durumundan lavabo fikstürlerine, perdelere, yer döşemelerine, evdeki sayaçların okumaları ( elektrik, gaz vs.) kadar 332 adet demirbaş ve ilintili unsur tek tek, oda oda, durumları ile raporlanmış. Envanter işini yapan ayrı bir bağımsız firma. Yani emlakçı bu işi yapmıyor, bağımsız bir firma kontrat imzalandıktan sonra gelip iki üç saatte bu işi yapıyor ( arzu ederseniz huzurunuzda ve imzanızı alarak).
Depozito konusu malum Türkiye’de problem olan başka bir konu. İngiltere’de alınan depozitonun, “kiracı depozito koruma programı” ( bk. Ek2) kapsamında hükümet onaylı bir programa aktarılması zorunluluğu var. Yani bu konuda tarafları koruyan ve ihtilafı azaltan bir düzenleme mevcut.
Türkiye kiracı-kiralayan problemlerini en aza indirecek bir sistemi kurabilirse hangi faydaların oluşmasını beklemeliyiz?
1) Gayrimenkul yatırımları artar çünkü yatırımcı için tahsilat ve kiracı ile “uğraşma” mücadelesi ortadan kalkar. Bu yatırım sabit getirili ve düşük riskli bir yatırım haline gelir. Özellikle yurtdışında oturan ve Türkiye de emlak yatırımı yapanlar için muğlaklık azalır, cazibe artar.
2) Yatırımcılar daha kaliteli ev yaparlar ve evin içine yatırım yapabilirler çünkü evlerin iyi bakıldığına emin olurlar ve depozito sistemine güvenebilirler.
3) Emlakçılar ve envanter tespitçileri için yeni iş sahaları açılır. Talep artar ve yaşam standartlarını artıran katma değerli yeni servislerin üretilmesi mümkün olur.
4) Emlak işleten firmaların sisteme girmesi ile evlerin kanunlara uyum seviyesi yükselir, güvenlik seviyesi artar, ülkede daha az elektrik, gaz vs. kaynaklı yangınlar ve kazalar oluşur.
5) Sistem daha fazla kayıt altına girer, daha kaliteli istatistikler üretilebilir, vergi gelirleri artar.
6) Politika yapıcıların toplumun refah ve güvenlik standardını artırmak için alacağı kararların sahada uygulanabilirliği aracı aktörlerin yetkinlikleri sayesinde artar.
7) Kiracıların hayat standartları yükselir.
8) Hukuk sisteminin üzerindeki gereksiz on binlerce belki yüz binlerce ev sahibi-kiracı davası en az seviyeye iner.
Bu konularda elbette farklı ülke uygulamalarını incelemek gerekir ancak İngiltere uygulamalarını temel alarak Türkiye için bazı iyileştirme önerilerinde bulunabiliriz.
Türkiye neler yapabilir?
1) Emlakçıların gayrimenkul işletmecisi olması teşvik edilebilir, ilgili meslek odalarının oluşturulması ve sektöre standart getirmesi sağlanabilir.
2) Kiraların emlak firması üzerinden ödenmesi sistemi geliştirilebilir.( KDV sorunu çözülmeli)
3) Kirasını ödeyemez duruma düşen kiracılar için bir sektörel sigorta mekanizması kurulabilir.
4) Kirasını ödeyebilir durumda olup sistemin yavaşlığı ve yetersizliğini suistimal eden kişi ve kurumların cezalandırılabilmesi için etkin süreçler kurulabilir.
5) Hukuk sisteminin üzerindeki kiracı-kiralayan dava sayısını azaltıcı ve dava sürelerini kısaltıcı tedbirler alınabilir.
6) Kiralama kontratları için birkaç onaylı ve dengeli standart kontrat tipi geliştirilebilir ve senelik ilgili otorite tarafından bunlar günün şartlarına göre revize edilebilir.
7) Kiracı giriş çıkışlarında envanter sayımı için profesyonel firmalar devreye alınabilir.
8) Depozito güvence sistemi geliştirilebilir.
9) Kiracı, ilk gününde evine girdiğinde elektrik, gaz ve suyun (ve belki de internet) çalışıyor olması sağlanabilir. Kiracı makul süre içinde ilgili kurumlara telefon ederek kontratları üzerine alabilmeli. Aradaki tüketim farkı sayaçlardan tespit edilerek faturalara eklenebilmeli. Karda kışta vatandaş gaz kontratı peşinden koşmamalı. Elektrik, Su, Gaz Kontrat işleri tek telefon ile hallolabilmeli ve ilgili kuruma ( misal İGDAŞ) banka hesap bilgileri verilerek otomatik ödeme talimatı kurum üzerinden devreye alınabilmeli. Dilekçe, kimlik fotokopisi gibi günün şartlarında zorunlu olmayan evrakların istenmemesi sağlanmalı.
10) Ev kiralamasında emlakçı üzerinden kiralamak teşvik edilebilir ve hatta zorunlu kılınabilir.
11) Yeni yapılan ve satılan konutlarda önemli miktarda sorun olmakta ve kiracı/ev sahipleri ile müteahhitler arasında sorunlar yaşanmaktadır. Genelde müteahhitlere karşı hukuk yolu ile hakların aranması zahmetli bir süreçtir ve uzlaşı yolu ile mülk sahipleri düşük standartlara sıklıkla razı olmaktadırlar. Site yapısı var ise site yönetimi oturana kadar ilave komşular arasında “kötü düzenleme” kaynaklı sorunlar da yaşanmaktadır. Emlak işletme firmaları vasıtasıyla müteahhitlere karşı vatandaşın hakkını arama süreci kolaylaştırılabilir ve müteahhitlere kaliteli yapı yapma konusunda gerekli motivasyon ve ayar verilebilir.
12) Ev kiralama kontratında kiracı ve kiralayan tarafları görünmekle beraber görünmeyen taraflar da vardır. Bunlar Devlet ve komşulardır. Kira kontratlarında komşu hukukunu da güvenceye alacak ve ihtilafları asgariye indirecek tedbirler alınmalıdır. ( otopark, ev hayvanı, gürültü, kapı onu ayakkabı, ortak alanlar, aidatlar, yönetim, tadilatlar, çöplerin yönetilmesi vs. konuları)
13) Kiraya verilen evin, kiracısından haberli veya habersiz kiracı tarafından tekrar kiraya verilmesi konusu veya kiracının kiraladığı evde uzun süre oturmaması gibi konular sistemin amacına hizmet etmez ve bu durumların cezalandırılması ( maddi veya haklı fesih hakkı ile) uygun olabilir.
14) Evlerin izolasyonu ve enerji verimliliği konusu emlak vergisinin bir değişkeni haline getirilebilir. Böylece yüksek enerji verimliliği olan yapılar daha az emlak vergisi öderler.
15) Kira geliri ile kendi kirasını ödeyen vatandaşlarımız, kira geliri ile çocuğunu farklı bir şehirde okutan vatandaşlarımız veya kira geliri ile geçinen emekli ailelerimiz toplumumuzda hayli fazla miktardadır. Bu kesimlerin kiracılarının kira ödememesi durumunda ilgili sigorta sürecinin daha kolay çalışması sağlanmalıdır. Diğer taraftan müteahhit firmaların veya onlarca evi olan zengin vatandaşlarımızın kira gelirlerinin aksaması durumunda sigorta sürecinin çok kolay çalışmasına veya ucuz olmasına gerek yoktur.
16) Devlet, hem gelirsiz kalan ve kirasını ödeyemeyen vatandaşlarımızın barınma haklarını çeşitli yöntemler ile ( sigorta, sosyal yardım, sosyal konut vs.) sağlamalı hem de kira geliri ile geçinen emekli ve dar gelirli kesimi, kira gelirinin öden(e)memesi durumunda geçici süreli ve limitli dahi olsa korumalıdır.
17) İngiltere’de ticari alanların kiralanmasında (misal dükkan) tarafların avukatları masada olurlar. Türkiye’de de ticari alan kiralamasında taraflarca avukat kullanılması kanuni düzenlemeler ile teşvik edilebilir.
18) Emlakçı aracılığı ile yapılan kira kontratlarının numaralandırılması veya dijital imza ile farklı abonelik veya ticari işlemlerde kullanılabilmesinin önü açılabilir. ( Adres ispatı belgesi, telekom aboneliği, su, gaz, dijital yayın abonelikleri, banka kredi talebi, vize işlemleri vs.)
19) Kiralanan konutun olduğu bölgedeki kamu ve özel okullar, kreşler, sağlık kurumları, spor tesisleri, kültür merkezleri, ulaşım imkanları konusunda ve ileriki dönemlerde yapımı planlanan yeni inşaat, sosyal alan, okul vs. inşaat projeleri konusunda emlakçıların onaylı ve standart bilgileri iletmesi zorunlu kılınabilir. Böylece tatsız sürprizler asgariye inecektir, seçim ve karar süreçleri hızlanacaktır.
20) Önümüzdeki dönemlerde konutlarda ne tür yenilikler beklemeliyiz? Daha çok güneş paneli, daha çok elektrikli araba şarj üniteleri, daha hızlı internet sistemleri, daha çok sıfır atık ve yeşil standartlara uyum, daha çok şu tasarrufu düzenekleri daha çok internet alışverişi teslimatı, dron teslimatları, airbnb benzeri oda, koltuk vs. kiralama veya paylaşım konuları gündeme gelecek. Uzaktan çalışma imkanlarının artması ile şehir dışında veya farklı şehirlerdeki bahçeli konutlara talepler artacak ve daha çok bahçıvan, peyzaj hizmetleri gündeme gelecek. Bazı kira kontratları yapılıyor ve ileriki senelerde değiştirilmeden otomatik uzuyor, bu bağlamda mevzuat ve kontratlarda beklenen gelecek değişiklik ve sorunların bugünden kapsama alınması ve hazırlık çalışmalarının ilgili kesimlerce yapılması faydalı olabilir.
21) Şehirlerdeki park yeri problemi sürekli artan ve çözüm ile ilgili pek de bir şey yapılmayan konular arasında. Vatandaşların hayatında stres ve çatışma yaratan bir konu. Park yeri olmayınca ticari araçlar sıra sıra park ediyor, başka araçların giriş ve çıkışı bloke ediliyor, her türlü trafik kaosu oluşuyor. Vatandaş evinin önünde park yeri bulamıyor gidip yan mahallede bulduğu yere park ediyor. Oysa evinin önüne park edende zaten yan mahalledeki biri, her ikisi de gereksiz vakit kaybediyor. Basit park yeri tahsis problemlerini belediyeler çözememiş durumda. Belediyelerin beceriksizlikleri için mazeretleri “kaynak eksikliği”. Kira kontratlarında ve emlak vergilerinde yapılacak düzenlemeler ile ev sahiplerinin kiracılarına araba park yeri alanı sağlaması konusu sağlanabilir. İlgili bölgede yeni bir otopark yatırımını belediye yapamıyorsa ve özel sektörün yapması gerekiyorsa konu kiracıya bırakılmamalı ve bölgedeki ev sahiplerinin ellerini ceplerine atması sağlanmalı ve masrafları kısmen vergiden düşülebilmeli.
22) Sahibinden.com gibi siteler üzerinde yayınlanan kira ve satılık ev ilanlarında kamu ve vatandaşın menfaatini koruyucu bazı tedbirler alınabilir. Yanıltıcı ilanlar, eksik bilgiler şikayet beklemeksizin kamu müfettişleri tarafından soruşturulabilir. Emlak vergilerinin ve kira gelirlerinin rayiç bedeller üzerinden alınmasının sağlanacağı sistemlerin kurulması faydalı olacaktır.
23) Veraset vergisi konusu gelişmiş ülkelerde kamu için önemli bir gelir alanıdır ve servet dağılımını düzeltici bir etkisi vardır. Maliye bakanlığımızca bu alanda alınacak çok mesafe bulunmaktadır. Kiralık veya satılık ev piyasasına düşen evler ile veraset vergisi konularındaki ilişki, ilgili kamu kurumları tarafından daha yakından takip edilmelidir.( Misal Türkiye’de son 10 senede dolar milyarderi ailelerden bazı fertler hayatını kaybetti. Kamuya bu vefatlardan ne kadar veraset vergisi intikal etti? Özellikle yurtdışındaki menkul ve gayrimenkul yatırımlar ne ölçüde kayıt altında? bunlar neden açıklanmıyor?)
24) Standart kira kontratlarına, güncel kiracı ve kiralayan hakları ile ilgili özet bilgi konabilir veya ilgili resmi kaynak bağlantısı eklenebilir.
25) Kiracı-Kiralayan ilişkileri konusunda TUİK tarafından şehir ( ve belki ilçe) bazında anketler yapılması ve ilişkiden memnuniyet oranının ve yaşanan sorunların sorulması ve iyi politikaların yapılabilmesi için ilgili istatistiklerin toplanması sağlanabilir.
26) Ev kirası kontratları büyük ölçüde standart kontratlar olduklarından ve az miktarda özelleştirildiklerinden bu kontratların ulusal ve yerel güncel mevzuata uygun ve dengeli yapılması için internet ( veya mobil) bazlı rehber uygulamalar geliştirilebilir. İlgili rehber uygulamalar ilgili kontratın kritik noktaları, en çok husumet yaratan maddeler vs. konusunda görüntülü ve sesli bilgiler vererek kontratın ilgili taraflarca tam olarak anlaşılmasını sağlayabilir.
27) Kira sözleşmelerindeki TÜFE oranlarının hesabı internet uygulaması üzerinden güncellenebiliyor olmalı. Uzun dönemli ev kiralamalarında veya ticari kontratlarda TÜFE’ye ek olarak rayiç değişikliklerini de hesaba katan bir uygulama uzun vadede daha sağlıklı sonuçlar verebilir.
28) Kira kontratlarında genel pratik her sene kiracı ile kira pazarlığı yapılmasıdır. “TÜFE şu oldu ama bak kriz var, piyasa kötü, şöyle yapalım böyle yapalım” pazarlığı yapılır. Kiracı milyoner dahi olsa bu pazarlık yapılır (hatta daha çok yapılır). Sonuç olarak baz etkisi ile her sene kira, rayiç fiyatın daha altında kalır. Bir süre sonra ev sahibi rayiç fiyattan kiralayabilmek için kiracıyı çıkartma arayışına girişir. Enflasyonist ortamlarda düzenlemeler iyi şekilde yapılmadığında maalesef bu tür piyasa bozucu etkiler oluşur. Yıllık TÜFE artışı pazarlığı konusunda ‘piyasaların ne kadar kötü olduğu konusunda” raconu ilgili kamu kurumunun kesmesi ve kiracı-kiralayan arasındaki ihtilafı önlemesi daha uygun olabilir. Günün sonunda bu yaşanan “pazarlık” konusu gereksiz ve birçok ülkede olmayan bir ihtilaf noktasıdır. Kiracı haklı çünkü her zaman piyasalar bozuk olabilir ve birileri birilerine TÜFE altında zam yapmış olabilir. Kiracı bu indirimi istemese kendini aptal hisseder çünkü herkes istemektedir. Diğer taraftan ev sahibi de haklı, sözleşme yapmış, hükümlerine uyum istiyor ve kira gelirinin reel değerini korumak istiyor. Tipik bir düzenleme gerektiren ihtilaf örneği. Bu tür gereksiz ihtilaf konularını mümkün olduğunca toplumsal hayattan çıkartabilmek gerekli.
29) Kayıt içi ekonomi oranını artırmak için tüm kira gelirlerinin doğru şekilde beyanının sağlanacağı sistemin kurulması gerekir. Kayıt içi ekonomi, krediye, teminata çevrilebilir gelir miktarını artırır ve ekonomik büyümeyi destekler. Ev sahiplerinin gönüllü olarak (belki de kredibilitelerini artırmak için) gerçek kira gelirlerini beyan etmeleri sağlanabilir.
30) Kira bedeli transferlerinde işlemin kira olarak seçilmesi ve banka transfer bedeli alınmaması gelirin kayıt altına alınması için faydalı bir uygulama olabilir. Benzer şekilde elden ödenen kira bedelleri ihbar üzerine veya müfettiş tespiti ile cezalandırılabilir.
31) Emlakçıların gayrimenkul işlemlerindeki statüsü artırılmalı. Emlakçılar bir masa bir sandalye ofisler olmayıp sermayeli ve aktivite bazında lisanslı hale getirilmeli. Minimum işlem fiyatı uygulaması ilgili sektör odası tarafından getirilebilir.
32) Birtakım yabancı sermayeli emlak firmaları, sektörün kalite standardını artırmamakta aksine yasal boşlukları müşteriye karşı en sert şekilde kullanmakta, sektörün itibarını zedelemekte ve ticari vampirlik yapmaktalar. Bu firmaların ticari ve vergisel işlemleri özellikle incelenmelidir. ( Zemax midir Rimaks midir ne karın ağrısı ise bir yabancı emlak firmasının haksız gelir talebi yüzünden davaya maruz kaldım, uzlaşı taleplerini reddettik ve davayı kazandık). Bu vampirlere karşı vatandaşı emlak işlerinde koruyacak açık bir mevzuata ihtiyaç var. Keşke dava sonuçları konusunda kamuya daha açık bir sistem kurabilsek ve vampir şirketlerin vatandaşa açtığı ve kaybettiği dava içeriklerini herkes keyifle inceleyebilse.
33) Emlakçı firmalarını sadece komisyon peşinde koşan, müşterisinin tek taraflı çıkarlarını savunan firmalar olarak değil, alıcının, satıcının ve kamunun (kira geliri vergisi, emlak vergisi, belediye vergileri vs.) menfaatini koruyan, sektörün itibarını artıran güvenilir, kurumsal yapılar haline getirebilmeliyiz. Gerekiyorsa bölgesel bazda, taksi plakası misali, sektöre giriş bariyerleri getirilerek sektör oyuncularının gelir ve kalite seviyeleri güvence altına alınabilir.
34) Şehir ve iş hayatındaki mobilite ihtiyaçları artmakta ve İstanbul gibi mega şehirlerde insanların kendi evleri dahi olsa ise yakın kirada yaşamak durumunda kalabilmekte. Bu gibi durumlarda hızlı ev bulma, hızlı kontrat yapma, esnek kontrat şartları ve hızlı taşınma gereksinimleri oluşmakta. Yeni düzenlemeler bu ihtiyaçları karşılayabilmeli. Misal Kurtköy’de evi olan ama Beylikdüzü’nde çalışmak durumunda kalan biri, tersi durumdaki bir başkası ile kira farkını mahsuplaşarak ev değişimini kolayca yapabiliyor olmalı. Bu işlemleri kolaylaştıran emlakçı internet uygulamaları geliştirilmeli.
35) Türkiye emlak piyasasında eşyalı ev kiralama seçenekleri gelişmiş ülkelere nazaran kısıtlıdır.. Muhtemelen bunun altındaki sebeplerden biri, eşyalı eve verilen zararın tazmin tespitindeki zorluklar ve yeterli ürün çeşitliği ve uzmanlık sağlayamayan sigortacılık sektörümüzdür. Expat çalışan sayısının azlığı da diğer bir etkendir. Mobilya kiralama sektörü de yok seviyesindedir. Hem eşyalı ev kiralama, hem mobilya kiralama gibi usuller belirli müşteri segmentlerine hayli uygundur ve yapılacak düzenlemeler ile bu seçeneklerin pazar payının artmasını bekleyebiliriz.
36) Kiraya verilen evlerin ev sahibi tarafından sigortasının yapılması teşvik edilebilir. Standart kira kontratlarının da standart sigorta hükümleri ile uyumlu olması sağlanabilir. Bu konu hem yurtiçi sermaye birikimini güçlendirir hem afet zamanlarında kamunun mali yükünü azaltır. (Elbette Reasürans şirketleri konusunda milli politikalar geliştirilmeli.)
37) İdeal bir ev pazarı düzeni için sadece özel mülk sahiplerinin ev arzı ve fiyat belirlemesi ideal durum olmayabilir. Belediyeler ve çeşitli vakıf ve kamu kurumlarının gerektiğinde piyasaya kiralık veya satılık ev arzı sağlaması, fiyat regülasyonu açısından sağlıklı olabilir. İngiltere örneğinde yerel belediyelerin belirli miktarda “sosyal konut” inşa ettiğini ve bölgelerinde yapılan konutların bir kısmının indirimli olarak bölge halkına sunduğunu veya “sosyal konut” kapsamında uygun kira bedelleri ile kiraladığını gözlemlemekteyiz. En yüksek talep olan ve bekleme kuyruğu olan evler belirli gelir seviyesinin altındaki ailelere sunulan bu sosyal konutlar olmaktadır. İngiltere’de bir bölgede konut projesi yapılabilmesi için o bölgede yaşayan insanların fikirlerine ve ( kısmen) onaylarına başvurulmasını sağlayan mekanizmalar mevcut ve bu mekanizmalar yeni konut projelerine genelde bu tür sosyal faydalar karşılığında izin vermekteler. ( Elbette usulsüzlükler bu süreçlerde olabilmekte)
38) Türkiye’deki konutlarda duman alarmı, karbon monoksit alarmı henüz pek yaygınlaşamadı. Her kata en az bir duman alarmı ve ateş yanan her odaya karbon monoksit alarmı zorunluluğu makul süre içinde getirilebilir. Bu konuda yerel üreticilerin devreye girmesi gerekli. Bu alarmlar periyodik olarak değişmesi gereken aletler ve yıllık ihtiyaç Türkiye için önemli miktarda olacaktır. Saraylar, müzeler, eski eserler gibi tarihi ve kültürel değeri olan yapılarda ise bu alarm sistemi kurulum ve kontrolleri tavizsiz yapılmalı.
39) Yeni evli çiftlere yönelik süre ve miktar sınırlı bazı kira desteği mekanizmalarının devreye alınması pahalı olan ve daha ileri yaşlara doğru kayan evlilik süreçlerini destekleyebilir.
40) İngiltere de “ilk ev” satın alınması konusunda ( belirli şartlar dahilinde) özel hükümet destek paketleri mevcut. ( krediye düşük peşinat oranı, hızlı kredi onayı, fiyat limitli damga vergisi desteği vs.) Türkiye için de benzeri uygulamalar faydalı olabilir.
41) Turyap benzeri yerli emlak pazar şartlarına uyum sağlamış, çok ortaklı, kooperatif yapısında veya benzer yapıdaki emlakçı zincirlerinin yurtiçinde ve yurtdışında gelişmesi ve markalaşması desteklenebilir.
42) Yabancı emlak firmaları başta olmak üzere emlak sektörünün, bilgi güvenliği mevzuatları kapsamında hangi bilgileri yurtiçindeki sunucularda tuttuğu, hangi bilgileri yurtdışında tuttuğu ve bu bilgilerin ne seviyede işlendiği konuları düzenlenmeli ve denetlenmelidir.
43) www.righmove.co.uk ve www.zoopla.co.uk benzeri gayrimenkul portalleri gerekirse kamu desteği ile hayata geçirilmeli ve yerel şartlar ve mevzuat doğrultusunda zenginleştirilmelidirler.
44) Ev sahiplerinin kötü durumdaki evlerin tadilat masrafına girmeden olduğu gibi kiraya verme çabaları ve evin tadilatı ile ilintili konuları kiracıdan beklemeleri sağlıklı bir yaklaşım değil. Ev sahiplerinin evlerini kiraya verebilmeleri için minimum güvenlik ve konfor standartlarını sağlamaları ve daha yüksek standartlar için “yeni sistem” tarafından teşvik edilmeleri gerekli.
45) Mevcut gelinen internet devrinde otelden tatile, taksi hizmetinden market teslimatına kadar müşteriler her turu hizmeti puanlıyorlar, yorumlar yazıyorlar ve ilgili servislerin kalite standartlarının yukarı çekilmesine yardımcı oluyorlar. On beş yirmi yıl önce inşa edilmiş ve birçok kiracının gelip geçtiği evler ve ev sahipleri konusunda ise böyle bir sistem yok. Emlakçı sisteminin eski kiracılardan niteliksel anket geri bildirimlerini toplaması ve ileriki kiracıların bilgisine sunması sistemin faydasını artırabilir.
46) Yapılmış ancak satılmamış ve boşta inşaat firmalarının envanterinde bekleyen daireler konusu ekonomi için israf, şehircilik için problemdir. Evler boşta dahi dursa kamuya kayda değer miktarda vergi ödemeleri sağlanmalıdır. Boşta durma süresi arttıkça vergi de artırılabilir.
SONUÇ
Kiracı-Kiralayan ilişkilerinde yapılacak düzenlemeler ile devreye alınan yeni servislerin ilave maliyeti olacaktır. Ancak makro seviyede yaratılan fayda ( değer artışları, konfor artışı, yaratılan zaman tasarrufu, yaratılan ilave katma değer, dolaylı faydalar vb.) oluşan maliyetlerden daha fazla olacaktır. Oluşan ilave maliyetlerin ise Devlet tarafından kısmen karşılanması mümkün olabilir çünkü bu değişiklikler ile zaten kamunun kira gelir vergisi, emlak vergisi ve KDV gelirlerinde bu servislerin maliyetini karşılayabilecek seviyede artış beklenmelidir.
Kiracı-Kiralayan ilişkilerinde daha akıllı düzenlemeler yaparak ülkemizi daha yaşanabilir bir ülke haline getirebiliriz. Bu düzenlemeler ile dünyanın en çok yaşanmak istenen şehirleri listelerine daha çok şehrimizi sokabilmeliyiz. Kiracı-kiralayan ilişkileri, kira kontratları ve arkasındaki hukuk, yüksek yetenekli ve yüksek gelirli insanları kendisine çekmeye çalışan belli başlı Dünya şehirlerinin rekabetinde önemli bir gösterge.
Ekler:
1) Güncel İngiltere kiralık ev elektrik regülasyonu:
https://www.legislation.gov.uk/uksi/2020/312/contents/made
2) Depozito koruma programı:
