Kiracılara kötü haber: Yeni dönem resmen başlıyor

Şimşek konuya ilişkin şunları söyledi:

- Kira artışında yüzde 25 sınırının devam etmesi için bir sebep görmüyorum, etmemesi gerektiğini düşünüyorum. Devam etmesi yönünde de yapılan bir çalışma yok” dedi. 

Böylece zam sınırının sona ereceği, 2 Temmuz tarihi itibarıyla yeni dönemin başlayacağı da belli oldu. Peki, yeni dönem ev sahibi ve kiracıları nasıl etkileyecek? İşte tarafların hakları...

EV SAHİPLERİ NE KADAR ZAM YAPABİLECEK?

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre; zam sınırı 2 Temmuz’da sona erecek ancak bu tarihte tüm ev sahipleri zam yapmayacak. Çünkü kiraya zam ‘yılda bir kez’ ve ‘sözleşme yenileme döneminde’ yapılır. Söz gelimi, sözleşme yenileme dönemi ocak ayı ise zam için Ocak 2025 tarihi beklenecek.

Zam sınırının kalkması, oranı ev sahibinin belirleyeceği anlamına gelmez. Kiralar yeni dönemde, tıpkı geçmişte olduğu gibi TÜFE 12 ay ortalamasına göre belirlenecek. Örneğin TÜİK’in son açıkladığı oran yüzde 59.64, yani yasal oranın iki katından fazla... Temmuz ayında da açıklanacak güncel rakam takip edilecek ve ‘en çok’ bu oranda artışa gidilecek.

Kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken önemli bir detay da şu: Yüzde 25 sınırı 1 Temmuz dahil uygulanacak. Yani sözleşmesini 1 Temmuz’da yenileyenler yasalara göre bir yıl daha yüzde 25 zamlı kira öderken, 2 Temmuz’da yenileyenler enflasyon ortalamasını baz alacak.

Geçtiğimiz iki yıl boyunca kira davaları adeta adliyeleri kitledi. Kira tespit ve tahliye davaları hukuk sistemi üzerinde ciddi yük oluşturdu. Bu nedenle de dava öncesi ‘arabuluculuk şartı’ getirildi. Ancak burada da anlaşamayanlar yine mahkemenin yolunu tuttu.

Açılan davaların 2-3 yıl sürmesi nedeniyle çok sayıda ev sahibi-kiracı hâlâ mahkeme kararını bekliyor. Bu durumda olan kiracıların da tıpkı diğer kiracılar gibi güncel yasal zam oranına uyması gerekiyor. Kiracının, ‘Zaten davalık durumdayız, yüzde 25 zam yaparım’ demesi mümkün değil. Eğer bu bir kira tespit davası ise, mahkeme güncel kira değerini açıklayacak, karar kesinleştikten sonra da kira zam döneminde TÜFE 12 ay ortalaması dikkate alınacak. (Tarih 1 Temmuz sonrası ise)

Yapılan düzenleme kira zam oranı içindi, sürenin bitmesi sadece bu oranın sona ermesi anlamına geliyor. Ev sahibi, kiracının koruma kalkanı kalktı bakış açısı ile tahliye isteyemez. Tahliye için haklı bir gerekçe olması şart.

Ev sahibi, kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacı varsa veya Borçlar Kanunu’nda belirtilen haklı tahliye sebeplerinden biri mevcutsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak, "ihtiyacım var" diyerek kiracıyı çıkardıktan sonra evi üç yıl boyunca başka birine kiralayamaz. Kiracının 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolduğunda, herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye istenebilir. Ayrıca, evin satılması durumunda, yeni mülk sahibi eğer kendisi oturacaksa kiracının tahliyesini isteyebilir. Bunların yanı sıra, ev sahibinin elinde 'geçerli bir tahliye taahhüdü' bulunuyorsa, tahliye talebinde bulunabilir.

EV SAHİBİ YASAL ORANI AZ BULURSA NE YAPACAK?

Kira piyasasında sadece kiracı değil, ev sahibinin de mağdur olduğu örnekler var. Eski kiracı uygun fiyatla otururken, bir de iki yıl zam yüzde 25 ile sınırlı kalınca kira bedeli güncel değerin çok çok altına iniyor. Mülk sahipleri, ‘TÜFE 12 ay ortalamasına göre artış da yapsak kira bedeli düşük kalacak’ endişesi taşıyor.

Bu durumda olan ev sahipleri, 5 yılı dolduran kiracılarına, kiranın yeniden belirlenmesi için tespit davası açabilir. 5 yıldan kısa sürelerde uyarlama davaları mümkün olabilir, ancak bu davada öngörülemeyen mağduriyetin ispatı gerekiyor. 

Her iki durumda da dava açmadan arabulucuya gidilmesi yasal zorunluluk. Gayrimenkul hukuku uzmanları, uzun süren dava süreçleri nedeniyle tarafların kendi arasında uzlaşmasını öneriyor.